Prix initial du fermage
Par principe, le prix d’un bail doit provenir d’un accord entre les parties. Cependant le Code rural encadre, dans son article L.411-11, sa détermination en fonction de différents critères repris par arrêté préfectoral.
Il est à noter que les minima ne trouvent pas à s’appliquer lorsque le bail contient des clauses visant des pratiques culturales à respecter pour le preneur. Notamment pour la préservation des sols et des ressources en eau. Ce type de clauses se retrouvant principalement dans les baux conclus avec des personnes morales de droit public.
Il est à noter que les minima ne trouvent pas à s’appliquer lorsque le bail contient des clauses visant des pratiques culturales à respecter pour le preneur. Notamment pour la préservation des sols et des ressources en eau. Ce type de clauses se retrouvant principalement dans les baux conclus avec des personnes morales de droit public.
Valeur locative terres et prés
Pour déterminer une valeur de façon optimal, il est préférable de faire un état des lieux pour permettre l’estimation de la valeur des parcelles, en point. La valeur du point étant pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 de 1,41 €.
L’état des lieux permet de déterminer la valeur locative des terrains, en fonction de leur valeur en point, déterminée en vertu des éléments suivants :
Valeur locative pâtures et parcours
L’arrêté préfectoral ne prévoyant pas de détermination précise de la valeur locative des pâtures et parcours, il y a une assimilation similaire au tableau ci-dessous pour la détermination des points.
Valeur locative pour les cultures spécialisées
L’arrêté préfectoral groupant sous cette appellation, les légumes, fleurs et pépinières. Le calcul se fait de la manière suivante :
Valeur locative des vignes
La valeur locative est exprimée en hl de vin à l’ha, elle correspond au 1/6e de la récolte moyenne à l’ha des 5 dernières années de laquelle est déduit 1 hl. On multipliera ensuite cette valeur par la surface de la parcelle, puis par le prix de la denrée prévue par l’arrêté préfectoral.
Point de détail important, pour le département de l’Ardèche, l’arrêté préfectoral arrêtant le montant du prix du vin est indiqué en €/l et non pas en €/hl.
Majoration et minoration du fermage
Le montant du fermage peut être majoré ou minoré selon les conditions particulières liées soit au terrain, soit au contrat de bail lui-même.
Minoration du fermage - minoration pour clause de reprise : 10%.
Frais additionnels au bail
À défaut d’accord sur le remboursement des taxes foncières, le preneur doit la TFNB à hauteur de 20% et la cotisation Chambre d’agriculture sur les propriétés non bâties de 50%.
Les frais correspondants à la consommation d’eau incombent au preneur à bail.
Variation du montant du fermage selon l'indice
Chaque année, le montant du fermage est réévalué en fonction d’un indice fixé au niveau national. Il a varié, par rapport à l’année précédente, de 1,09%. La réactualisation se fait donc par le calcul suivant : loyer 2021 = loyer 2020 x 1,09/100.
