CHRONIQUE JURIDIQUE

Le bail rural de long terme, une alternative intéressante

Lorsqu’un propriétaire désire louer ses terres agricoles, la première option est de conclure, avec un preneur, un bail rural dit « classique », pour une période de 9 ans, reconductible et cessible aux descendants du locataire.

Mais il existe, à côté de ce bail rural classique, des baux dits "à long terme". Plus précisément, il existe trois types de baux ruraux à long terme : le bail de 18 ans, le bail de 25 ans, et le bail de carrière. Ces derniers ont la particularité de ne pas être cessibles aux descendants du preneur, s’ils contiennent une clause spécifique, excluant cette cession.

Cependant, quel que soit le type de bail à long terme qui est conclu, il faut impérativement qu’il soit rédigé par un notaire et enregistré au bureau des hypothèques. Sans quoi, un bail rural conclu pour plus (ou moins) de 9 ans, et qui ne serait pas enregistré, serait automatiquement requalifié de bail rural classique de 9 ans.

La seconde obligation qui s’applique aux trois types de baux à long terme est l’établissement d’un état des lieux, dont la charge est également répartie entre les parties.

Le bail de 18 ans et le bail de 25 ans

La règlementation des baux ruraux dans le département de l’Ardèche prévoit dans son article 33 que le prix du bail d’une durée de 18 ans minimum doit être majoré de 15% par rapport aux fermages de 9 ans. De sorte que si le choix se porte vers un bail de 25 ans, la majoration de 15% devra aussi être effectuée.

Si cette majoration est bénéfique pour le propriétaire bailleur, elle l’est aussi pour le preneur. En effet, rester en place 18 ans ou 25 ans au minimum, c’est s’assurer d’une certaine pérennité pour l’exploitation. Car les causes de reprises par le bailleur restent les mêmes que celles prévues dans le bail de 9 ans, et sont donc limitées.

Concernant la possibilité de reprise des terres par le bailleur, le délai à respecter n’est pas le même selon que le contrat conclu est un bail de 18 ans ou de 25 ans :

-          Dans le bail de 18 ans, le congé doit être donné 18 mois avant la fin de la période en cours.

-          Dans le bail de 25 ans, le congé doit être donné 4 ans avant la date de reprise.

Concernant le maintien du preneur après la période prévue, il y a aussi une différence à faire, puisque le bail de 18 ans se renouvelle automatiquement pour une durée de 9 ans, et ainsi de suite, tous les 9 ans si aucun congé n’intervient (article L.416-1 du code rural et de la pêche maritime). Alors que dans le bail de 25 ans, le renouvellement se fait pour période de 1 an, tant qu’aucun congé n’est donné (article L.416-3 du code rural et de la pêche maritime).

Quid de l’approche de l’âge de la retraite par le preneur

Il se peut qu’au terme d’un bail rural, il ne reste que quelques années au preneur avant de pouvoir prendre sa retraite. Or, si le renouvellement peut être empêché, une autre règle vient sécuriser la fin de carrière du preneur.

En effet, si au terme de son bail à long terme, le preneur est à plus de 9 ans, mais moins de 18 ans de l’âge de la retraite, il peut conclure un bail à long terme pour une durée comprise entre 9 et 18 ans. Cette durée doit lui permettre d’atteindre l’âge de la retraite sereinement. Un tel bail sera soumis aux mêmes dispositions, règles et obligations du bail à long terme de 18 ans ou de 25 ans.

Le bail de carrière

Pour assurer l’activité de l’exploitation jusqu’à l’âge de la retraite, il est aussi possible de conclure un bail dit « de carrière ». Celui-ci est conclu pour une durée minimum de 25 ans, et consiste à perdurer jusqu’à l’âge de la retraite prévue du preneur, sans possibilité de renouvellement. Autrement dit, le bail de carrière prendra fin à la fin de l’année culturale au cours de laquelle le preneur aura atteint l’âge de la retraite.

Il faut toutefois respecter certaines conditions, comme la taille de l’exploitation, qui doit être au minimum égale à la SMI, c’est-à-dire 9 ha en Ardèche.

Dans ce type de bail à long terme, on retrouve aussi l’avantage pour le propriétaire de bénéficier d’un loyer majoré de 1 % par année de validité, par rapport au loyer payé dans un bail de 9 ans.

Ambre Girardo, juriste à la FDSEA de l’Ardèche