Que vous cherchiez à vous installer ou à prendre votre retraite, vous pouvez être concernés par des locations de terres, de bâtiments ou de matériel agricole. Pour établir le contrat plusieurs options s’offre à vous.
Le bail classique : 9 ans
Ces baux sont les plus couramment pratiqués, ils peuvent être mis en place par oral ou écrit, sans passer par un notaire. Après 9 ans, le bail est tacitement reconduit pour la même période si personne ne se manifeste. Entre temps, l’agriculteur ne peut céder la location qu’à son conjoint ou son descendant. Par exemple, si vous partez à la retraite et que vos enfants reprennent l’exploitation ils pourront hériter du bail en cours sans que le propriétaire ne puisse s’y opposer.
Le bail long : 18 ou 25 ans
Ces baux doivent obligatoirement être signés devant un notaire. En raison de sa durée, le prix de la location peut être majoré de 15 % par rapport au bail classique. En revanche, il n’y a pas de reconduction tacite. Le propriétaire doit donner son accord et la nouvelle durée est obligatoirement de 9 ans.
Le bail de petites parcelles
Peu mis en œuvre, ce bail concerne les parcelles de moins de 0,5 ha. Outre la durée qui est obligatoirement de 9 ans, cette forme est plus libre puisque le loyer peut être fixé librement, qu’il n’y a pas de droit de préemption, ni de droit de renouvellement.
Le commodat
Contrairement au bail rural, le commodat est une mise à disposition gratuite (pas de paiement ni en loyer, ni en production !). Il n’impose aucun formalisme, que ce soit pour la durée, le prix, l’état des lieux, etc. Notez qu’il faudra tout de même faire la démarche de mutation des terres auprès de la MSA. « Ce type d’accord est plutôt mis en place sur certaines parcelles, comme des landes ou pâturages », souligne Ambre Girardo, juriste à la FDSEA de l’Ardèche. « Il peut aussi être utile pour se laisser le temps de la réflexion au moment du départ à la retraite, par exemple. »
Pauline De Deus
Si le fermage peut être intéressant pour les agriculteurs, les risques de contentieux sont souvent une source d’inquiétude. Voici quelques conseils pour se protéger.
Demandez une autorisation d’exploiter
En Ardèche, la demande d’autorisation d’exploiter n’est pas obligatoire pour une surface inférieur à 55 ha (à condition d’être agriculteur et âgé de moins de 60 ans). Toutefois, il est fortement recommandé de demander une autorisation d’exploiter avant de signer le bail, même si elle n’est pas exigée. En cas de contentieux, c’est la personne qui obtient cette autorisation auprès de la DDT qui peut légalement exploiter le terrain. Qu’elle ait été choisie, ou non, par le propriétaire.
Faites un état des lieux
Là encore, pas d’obligation mais réaliser un état des lieux est sécurisant pour le locataire comme le propriétaire. « Par exemple, si un terrain est en friche au départ et que l'agriculteur le rend avec des vignes plantées, il aura droit à des indemnités, précise Ambre Girardo, juriste à la FDSEA 07. Et à l’inverse, il devra payer des indemnités si le terrain a été vendu avec des vignes et que le propriétaire le récupère sans. »
Baux ruraux : évitez l’oral !
Un bail classique ne nécessite pas de document signé. Toutefois, il est fortement recommandé de le formuler par écrit et de le signer. Ce document constituera une preuve s'il y a litige. Notez que dans le cas d’un accord verbal, une simple transaction (loyer ou production) suffira à prouver l’existence du bail.
Signez avec l’ensemble des parties
Même s’il existe plusieurs propriétaires et locataires, il est important que chacun appose sa signature sur le bail. « Dans le cas d’une indivision qui serait liquidée, par exemple, seul le signataire du bail sera obligé de continuer de louer ses terres », illustre la juriste. Pour les autres surfaces il faudra donc refaire des contrats avec les propriétaires désignés. À condition qu’ils acceptent de poursuivre le fermage…
En cas de changement, prévenez le propriétaire
Si le locataire part à la retraite ou change d’activité, il doit prévenir le propriétaire avec douze mois d’anticipation. Si vous ne connaissez pas la date exacte de votre départ, spécifiez-le dans le courrier adressé au propriétaire. Le bail sera donc rompu. À moins d'une reprise par les enfants ou conjoints. Dans ce cas, le propriétaire ne peut pas s'opposer à la cession du bail mais il doit tout de même être informé du changement (toujours avec douze mois d’anticipation).
PDD
Encadrement des prix
Le prix des fermages dépend d’un barème départemental établi par le préfet. Ces fourchettes sont calculées selon les caractéristiques du bien (sols, cultures pérennes, bâtiments…). Outre ce barème, un indice national est chaque année fixé selon l'évolution du chiffre d'affaire agricole. Le loyer doit être revu tous les ans (à la hausse ou à la baisse) en fonction de l'évolution de cet indice. En 2022, par exemple, l'indice était de 110,26, soit une augmentation de 3,55 % par rapport à l'année précédente. Le montant des fermages a donc dû subir une hausse équivalente. Attention, si l'indice n'est pas appliqué chaque année, un calcul rétroactif peut tout de même avoir lieu.
Parcelle de subsistance
Si vous exploitiez des terres en fermage et que vous souhaitez garder une parcelle de subsistance, sachez que le propriétaire a le droit de refuser. Attention les surfaces pour les parcelles de subsistance sont limités, si vous êtes déjà propriétaire d'une surface suffisante vous ne pourrez donc pas louer des terres supplémentaires.
