Qu'est ce que le bail rural ? Comment est-il défini par la loi ? Le bail oral a-t-il une valeur juridique ? Comment gérer les cessions et les ventes de terres ? Voici quelques éléments de réponse.
Qu'est ce que le bail rural ?
Le bail rural, ou fermage, ou bail à ferme, consiste à la mise à disposition d’un terrain et/ou d’un bâtiment à usage agricole, moyennant une contrepartie onéreuse (article L.411-1 du code rural et de la pêche maritime).
Il faut par ailleurs que la personne qui exploite les terrains y exerce une activité agricole, définie par l’article L.311-1 du code rural et de la pêche maritime comme « toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation ».
Il faut donc la réunion de quatre éléments pour être dans le champ d’application du bail rural :
- Une mise à disposition ;
- Consentie à titre onéreux ;
- Portant sur un immeuble à usage agricole ;
- En vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole.
Bail écrit ou bail verbal ?
Souvent, on peut s’imaginer que s’il n’y a pas d’accord écrit, il n’y a pas de vrai bail. Pourtant, en ce qui concerne le bail rural, l’écrit n’est qu’une formalité qui sert à prouver plus aisément son existence. L’absence d’un écrit ne signifie pas l’absence du bail rural en lui-même.
Généralement, on considère que lorsqu’un exploitant agricole exploite, entretient les terres dont la propriété appartient à une autre personne, et qu’il lui verse en contrepartie un loyer, ou une partie de sa production, il y a un bail rural oral.
Ce bail oral est valable dans les mêmes conditions que le bail rural classique, écrit, c’est-à-dire pour 9 années, renouvelable pour la même durée, avec un droit de préemption du locataire en cas de vente des terrains, ainsi qu’un droit de céder le bail à ses héritiers.
L'absence de loyer n'exclue pas le critère onéreux
Plus récemment, les juges ont pu estimer qu’il existait un bail rural, oral, alors même que le preneur ne payait pas de loyer en monnaie.
Le 12 janvier 2022, les juges de la Cour de cassation ont pu attribuer un caractère onéreux au curage bisannuel d’un ruisseau. Selon eux, un tel entretien était si important qu’il pouvait s’apparenter à une contrepartie onéreuse.
Pour mieux encadrer la relation des parties et leurs volontés, il est plus sécurisant de conclure un bail écrit qui délimite non seulement la durée de la relation, mais aussi les obligations de chacun.
Sachant par ailleurs que le bail rural de 9 ans n’est pas la seule option qui s’ouvre aux parties. Il existe ainsi d’autres types de baux, ou d’autres conventions, applicables dans le secteur rural.
