CHRONIQUE JURIDIQUE
Le bail de petites parcelles, une alternative au bail rural
Le bail de petites parcelles échappe aux règles du bail rural. Il présente à la fois des avantages et des inconvénients. Explications.
Qu'est-ce que le bail de petites parcelles ?
L’arrêté préfectoral du 27 septembre 2005, fixant la règlementation des baux ruraux dans le département de l’Ardèche, prévoit que la surface maximale d’une petite parcelle est de 0,5 ha.
Le bail de petites parcelles dépend toutefois aussi de la nature de la parcelle. Ainsi, il ne faut pas que ladite parcelle :
- Constitue un corps de ferme : la loi ne définit pas ce qu’est un corps de ferme, mais la jurisprudence a pu déterminer qu’il doit, au minimum, permettre d’assurer une autonomie culturale, pouvant faire vivre l’exploitant agricole ;
- Constitue une partie essentielle de l’exploitation agricole : ici aussi, l’appréciation du caractère essentiel se fait au cas par cas. Toutefois, la présence de bâtiments d’exploitation est souvent utile pour caractériser la nature essentielle ;
- Soit composée de bois et de bois-taillis ;
- Ait fait l’objet d’une division depuis moins de 9 ans.
Le bail de petites parcelles constitue une alternative parfois avantageuse pour les parties, car il échappe à certaines règles du bail rural classique. Il n’est donc pas obligatoire, dans le bail de petites parcelles, de :
- Rédiger un écrit : cette dispense n’est en réalité pas spécifique au bail de petites parcelles, puisque le bail oral est valable dans toutes les hypothèses où un immeuble à usage agricole est mis à disposition d’un exploitant agricole, moyennent le paiement d’un loyer. Mais quand le bail de petites parcelles ne fait pas l’objet d’un écrit, il devra respecter les conditions fixées par les articles 1774 et suivants du code civil ;
- Respecter une durée minimale de 9 ans : l’article 1774 du code civil permet de déroger à la durée minimale de 9 ans pour le bail de petites parcelles. Il est ainsi prévu que le bail sans écrit d’un fonds rural « est censé fait pour le temps qui est nécessaire afin que le preneur recueille tous les fruits de l’héritage affermé » ;
- Respecter les maximas et minimas imposés par l’arrêté préfectoral départemental pour fixer le montant du loyer : les parties déterminent librement le prix du fermage ;
Le bail de petite parcelle échappe au statut du fermage
Le bail de petites parcelles constitue une alternative parfois avantageuse pour les parties, car il échappe à certaines règles du bail rural classique. Il n’est donc pas obligatoire, dans le bail de petites parcelles, de :
- Rédiger un écrit : cette dispense n’est en réalité pas spécifique au bail de petites parcelles, puisque le bail oral est valable dans toutes les hypothèses où un immeuble à usage agricole est mis à disposition d’un exploitant agricole, moyennent le paiement d’un loyer.
- Respecter une durée minimale de 9 ans : l’article 1774 du code civil permet de déroger à la durée minimale de 9 ans pour le bail de petites parcelles. Il est ainsi prévu que le bail sans écrit d’un fonds rural « est censé fait pour le temps qui est nécessaire afin que le preneur recueille tous les fruits de l’héritage affermé » ;
- Respecter les maximas et minimas imposés par l’arrêté préfectoral départemental pour fixer le montant du loyer : les parties déterminent librement le prix du fermage ;
De la même manière, le preneur ne bénéficiera pas de tous les avantages qu’il pourrait avoir dans le bail rural classique. En effet, il n’aura pas :
- De droit de préemption : le preneur d’un bail de petites parcelles ne peut pas bénéficier d’un droit de préemption ou d’une quelconque priorité pour l’acquisition des parcelles ainsi louées. De même, la Safer ne pourra pas exercer son droit de préemption en cas de vente d’une parcelle dont la surface est inférieure à 0,5 hectares.
- De droit au renouvellement : au terme de la durée convenue pour le bail de petites parcelles, ce dernier cesse de plein droit. En principe, le preneur n’a pas de droit à rester en place par tacite reconduction, sauf si il reste en place et continue effectivement à exploiter. Si les parties entendent prolonger leur relation contractuelle, il faudra conclure un nouveau bail.
Le bail de petites parcelles reste malgré tout un bail rural
Dans tous les cas de figure, on considère que le bail de petites parcelles est un bail rural. De sorte qu’il va répondre aux mêmes dispositions, notamment :
- La compétence du tribunal paritaire des baux ruraux ;
- La prohibition de la sous-location ;
- La prohibition de la cession non-autorisée par le bailleur au préalable ;
- L’indemnisation des améliorations culturales faites par le preneur ;
- Les causes de résiliation du bail par le preneur, à savoir deux défauts de paiements des loyers ET/OU la mauvaise exploitation ;
- L’obligation de donner congé par l’une ou l’autre des parties : cependant, il faut que le congé soit donné à l’avance, mais dans un délai de 6 mois avant le terme du bail, et non pas de 18 mois.
