L’article 639 du Code civil pose le principe que les servitudes proviennent :
- Soit de la situation naturelle des lieux
- Soit des obligations imposées par la loi
- Soit des conventions conclues entre les propriétaires.
La servitude nécessite donc l’existence d’au moins 2 fonds : l’un dit dominant qui bénéficie de la servitude, l’autre dit servant car il supporte cette dernière. Cependant rien n’impose que lesdits fonds soient voisins ou contigus (Cass. Civ 7 juillet 1937).
Il n’est pas utile que l’usage, l’utilité ou l’agrément pour le fonds dominant soient actuels pour établir une servitude. L’absence d’une contrepartie ne peut être invoquée par le propriétaire du fonds servant pour s’affranchir de ladite servitude (Cass. Civ 21 janvier 1998).
De la même façon, les servitudes sont par nature perpétuelles, elles ne s’éteignent pas par le décès des propriétaires, mais seulement en cas de disparition du fonds. De plus, une servitude est un droit réel immobilier, qui est attaché au droit de propriété. Elle suit donc le fonds et s’imposent à tout propriétaire de celui-ci (Cass. Civ 19 février 1980). Par conséquent, elles ne sont pas affectées par la vente des biens même si les nouveaux actes n’en font pas mention (Tribunal civil, Le Puy 21 novembre 1951).
L’article 686 du Code civil permet aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés des servitudes, si celles-ci sont rattachés à un fonds. L’article 690 du même Code dispose que : « Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans ». La Cour de cassation complète dans un arrêt de la 3e chambre civile du 10 octobre 1990, que « La servitude étant un droit attaché aux deux fonds entre lesquels il a été constitué en quelque main que l’un ou l’autre passe, le propriétaire d’un fonds peut se prévaloir, pour établir l’existence ou la consistance de la servitude dont bénéficie son héritage, du titre du fonds servant, même si le titulaire du fonds dominant n’y a pas été partie ».
Autrement dit, le propriétaire du fonds servant n’a pas à avoir été partie à l’acte établissant la servitude pour être soumis à l’obligation du respect de celle-ci. Il faut savoir que l’absence de mention de la servitude dans l’acte de propriété ne permet pas de s’affranchir de celle-ci dans l’hypothèse où celle-ci est apparente (Cass 3e chambre civile, 27 février 2013).
De plus, la servitude qui a été utilisée et qui est apparente est réputée acquise, même sans mention d’aucun accord, lorsque cet état de fait dure depuis au moins 30 ans.
L’article 701 du Code civil prévoit également que le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage où à le rendre plus incommode. Il ne peut changer l’état des lieux, ni changer la position de la servitude dans un endroit différent. La Cour de cassation confirme ce point, dans un arrêt du 26 octobre 1983, en précisant que « l’article 701 ne permet pas au propriétaire du fonds servant de demander que la charge de celle-ci soit imposée à un autre fonds ».
Le propriétaire du fonds servant ne peut donc pas réduire l’usage de la servitude, ni la transférer à un autre fonds.
De plus selon l’article 709 du Code civil, si la servitude appartient à plusieurs du fait de la division du fonds, l’usage d’un des propriétaires de cette servitude empêche la prescription en défaut d’utilisation à l’égard de tous les autres.
Autrement dit, le propriétaire d’un fonds servant ne pourrait se prévaloir d’une extinction de la servitude grevant son fonds pour un propriétaire d’un fonds dominant, si un seul des propriétaires bénéficiant de cette servitude avait fait usage de celle-ci.
En cas de conflit, la mairie et le maire de la commune dispose d’un pouvoir de police pour faire respecter l’Ordre public dans sa commune. En cas de désagrément, ou de désaccord entre deux propriétaires de fonds servant et dominant, il dispose d’un pouvoir pour faire respecter la tranquillité publique.
À défaut il devra être en mesure d’indiquer la marche à suivre pour la mise en œuvre de procédure pour la défense des intérêts des parties
Il convient de préciser en dernier lieu, qu’à défaut de liberté d’user de la servitude pour le propriétaire du fonds dominant, celui-ci pourra demander en justice le prononcé de dommages-intérêts ainsi que la remise en l’état des choses (CA Riom 24 avril 1980).
En tout état de cause, il faut retenir qu’en présence d’une servitude apparente et utilisée, dont l’existence se caractérise par la présentation d’un acte conclu entre les propriétaires des fonds servants et dominants, quant bien même ils ne seraient plus les mêmes au jour où une contestation intervient, le propriétaire du fonds dominant qui verrait sa jouissance du droit de passage altérer peut demander la cessation de l’acte altérant celui-ci.
Le fait que le nouveau propriétaire du fonds servant utilisait lui-même la servitude de passage qui traversait un autre fonds, ne peut se prévaloir de l’ignorance de celle-ci, même si elle n’est pas indiquée dans son droit de propriété.
