Assurance et gros travaux
Le paiement des primes d’assurance contre l’incendie des bâtiments, celui des grosses réparations et de l’impôt foncier sont à la charge exclusive du bailleur, conformément aux dispositions de l’article L.415-3 du Code rural. « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretiens », indique l'article 606 du Code civil sur les grosses réparations. Jurisprudence : les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale (Cass 3e civ, 13 juillet 2005).
Taxe foncière
L’article L.415-3 du Code rural dispose que les dépenses afférentes aux voies communales et aux chemins ruraux sont à la charge du preneur, de ce fait à défaut d’accord entre les parties, la fraction de la taxe foncière à la charge du preneur est de 1/5e.
L’article 1394 B bis du CGI prévoit que les exonérations de la taxe foncière sur les propriétés non bâties, lorsque ces terres sont données à bail, doit être intégralement rétrocédé aux preneurs des terres :
- Si pourcentage à charge du preneur supérieur à 20%, le preneur doit au bailleur une fraction correspondant à la différence des pourcentages multipliée par 1,25.
- Si le pourcentage est inférieur à 20%, le bailleur doit déduire du montant du fermage une fraction égal à la différence entre les pourcentages multipliée par 1,25.
Le montant de l’exonération doit être imputé sur le montant de la taxe mis à charge du preneur.
Le bail type départemental mentionne la mise à la charge du preneur de ½ de la taxe Chambre d’agriculture.
Exonération de taxe foncière
L’article 1394 B bis du Code général des impôts prévoit une exonération de la TFNB pour les terrains agricoles qui sont soumis à exploitation. Cette exonération doit être intégralement reversée au preneur. Traditionnellement, l’exonération de TFNB étant de 20%, le preneur ne règle rien au titre des parts communales et intercommunales. Mais il conserve le règlement de 50% de la taxe Chambre d’agriculture, augmenté de 8% de frais de gestion.
Dégrévement de la TNFB
L’article L.411-24 du Code rural, prévoit le cas où il y a destruction par suite de calamité agricole (gel ou grêle) et que le bailleur obtient une exemption ou une réduction d’impôts fonciers. La somme dont le bailleur est exonéré ou exemptée bénéficie au fermier.
Le fermier doit déduire du montant du fermage le montant de ce dégrèvement, de l’année du sinistre. S’il a déjà réglé le fermage, c’est au bailleur de lui ristourner le montant.
Il est à noter que les réclamations concernant une demande de réduction peuvent être présentées par le preneur et le bailleur ensemble ou séparément, cette procédure étant prévu aux articles R.191-1 et suivants du Livre des procédures fiscales.
